Transactions immobilières neuf et ancien

Acheter un bien immobilier nécessite un plan de financement réfléchi. Il doit être préparé et envisagé de différentes manières afin de savoir laquelle est la plus adaptée à votre projet. Une fois ce travail effectué, vous pouvez réserver votre logement et commencer à contacter des banques.
Ce travail peut vous sembler relativement compliqué, nous allons donc vous détailler les étapes principales de la constitution de votre plan de financement :

• Simuler votre achat
• Prendre contact avec un établissement de crédit
• Réserver votre appartement et signer le contrat de réservation

Simuler votre achat

Estimer le budget total dont vous avez besoin

Apport personnel

Votre apport personnel peut provenir de différentes sources. En effet, vous avez très certainement épargné de l’argent auprès de votre banque sous forme d’un :

• Plan Epargne Logement
• Compte Epargne Logement
• CODEVI
• Déblocage intéressement/Participation
• PEE
• Comptes épargne
• …

Les frais

Deux types de frais sont obligatoirement à prévoir :

Les frais liés à l’emprunt :

- Ouverture et instruction du dossier : Frais demandés par les établissements financiers pour la mise en place d'un prêt immobilier. Leur montant varie suivant les banques. Ces frais sont négociables.

- Les assurances :

• Assurance Décès-Invalidité : Elle est obligatoire, son but est de permettre à vous et votre famille de préserver votre logement sans avoir à en rembourser les mensualités en cas de décès ou d’invalidité (de l’emprunteur ou du co-emprunteur). Vous pouvez souscrire ce contrat d’assurance auprès de votre banque mais vous avez également la possibilité de faire jouer la concurrence dans le cadre d’une délégation d’assurance.

N’hésitez pas à comparer les taux d’autant plus que ces derniers peuvent varier entre 0.20% et 0.65%.

• Assurance chômage ou perte d’emploi : Elle garantie à l'emprunteur le remboursement d’une partie des échéances en cas de chômage. Cependant, elle est soumise à des critères stricts :

.Vous devez avoir souscris à l’assurance Décès-Invalidité
.Vous devez être salarié, en CDI, et même avoir de l'ancienneté dans votre entreprise.
.Vous ne devez pas être en période d’essai, ni en préavis de licenciement, ni démissionnaire de votre entreprise
.Vous devez pouvoir bénéficier des allocations du régime d'assurance chômage

Sachez également que passé 55 ans, vous ne pouvez plus bénéficier de cette assurance.
Attention, la durée d'indemnisation ne pourra pas excéder 36 mois pour une même période de chômage et 72 mois en période de chômage cumulé.
Comme pour l’assurance Décès-Invalidité, vous pouvez faire jouer la concurrence d’une banque à une autre car les taux sont très variables.
Le coût de l’assurance chômage peut se calculer de 2 façons :
.Sur le montant du capital emprunté : dans ce cas il varie de 0.09% à 0.65% par an de ce montant
.Sur le montant des mensualités de remboursement du prêt : dans ce cas, il varie de 1 % à 1.4% de ces mensualités.

- La garantie de votre prêt : Elles permettent aux banques et établissements prêteurs de se munir contre l’insolvabilité des emprunteurs. Vous devez bien choisir votre garantie puisqu’elles n’ont pas toutes le même coût et ne présentent pas les mêmes contraintes (en cas de revente par exemple).

. L’hypothèque : En cas de non paiement de l’emprunteur, la banque devient propriétaire du bien hypothéqué qu’il soit neuf ou ancien. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), son coût total représente environ 2 % du montant du prêt.
. Le privilège de prêteur de deniers : Proche de l’hypothèque, le P.P.D. engendre des frais moins élevés que celle-ci (car pas de taxe de publicité foncière) mais garantie seulement des biens anciens.

. La caution d’un organisme spécialisé : Si votre dossier répond à certains critères, vous pourrez bénéficier de cette caution. Elle est en générale moins couteuse que l’hypothèque et surtout plus souple. Vous devez verser à la société de cautionnement une somme proportionnelle au montant de votre prêt. A la fin du remboursement, si aucun problème n’a eu lieu, une partie de cette contribution vous sera restituée.

Pour plus d’informations, rendez vous sur www.creditlogement.fr

- les frais de notaire : Ils représentent la majorité des frais liés à votre acquisition. Ces frais varient entre le neuf et l’ancien puisque dans le premier cas ils s’élèvent entre 2,5% et 4 % du montant de la vente contre 6 à 8% dans le second cas.

Autres frais

D’autres frais pourront être ajoutés aux précédents mais dans certains cas seulement :

• Le coût de travaux éventuels

• Entre le moment où vous signez l’acte d’achat et celui où vous obtenez les clés de votre bien :

. Le différé d’amortissement et intérêts intercalaires : Dans le cas d’un achat en VEFA, le paiement de votre bien se fait en respectant un échéancier et le prêt que vous avez souscrit respectera ces dates. La banque vous permet de commencer le remboursement de votre capital lorsque les fonds auront entièrement été versés.
C’est dans cette situation que les intérêts intercalaires interviennent. En effet, ce sont les frais qui vous sont pris lorsqu'il y a plusieurs déblocages à l'intérieur d'un même prêt. Ils sont calculés au taux du prêt et se calculent au prorata des sommes débloquées compte tenu de l’avancement des travaux.

Exemple :
Prenons le cas d’un couple achetant un bien immobilier en VEFA d’une valeur de 200 000€ à un taux de 4.80%. Dans ce type d’opération, le paiement du bien est échelonné dans le temps selon l’avancement des travaux : 35% du montant final à l’achèvement des fondations, 35% à la mise hors d’eau, 25% à l’achèvement des travaux et 5% à la livraison.

- Premier versement : La banque va effectuer un premier apport d’un montant de 70 000€ (35% de 200 000€).
Paiement d’intérêts intercalaires : (70 000X4.8%)/12=280€

- Deuxième versement : La banque verse à nouveau 70 000€
Paiement d’intérêts intercalaires : ((70 000+70 000) X4.8%)/12 = 560€
- Troisième versement : La banque verse 50 000€.
Paiement d’intérêts intercalaires : ((70 000+70 000+50 000) X4.8%)/12= 760€
- A partir de cette étape, votre logement est livré et le prêt est donc intégralement libéré. La prochaine mensualité comprendra à la fois les intérêts et l’amortissement d’une partie du capital.

. Le loyer de votre logement actuel

. Le coût de votre déménagement
Pour en savoir plus, consultez notre rubrique dédiée : Je prépare mon déménagement

Simuler votre emprunt et vos mensualités

• D’une façon générale, le montant maximum consacré aux remboursements d’emprunt ne doit pas dépasser 1/3 des revenus nets du foyer. Les 2/3 restants permettront de faire face aux dépenses fixes supportées par un ménage (nourriture, vêtements, impôt, loisirs, …).
• Aujourd’hui, la durée d’un prêt peut aller jusqu’à 35 ans. Cela permet une diminution du remboursement des mensualités même si cela engendre une augmentation du coût total du crédit. Par exemple, un prêt sur 25 ans permettra une diminution de 20% des mensualités par rapport à un prêt sur 15 ans même si cela augmente sensiblement le coût du crédit.
• Il est primordial de réaliser une simulation qui permettra de choisir le montage financier le plus intéressant. Ainsi, il est possible de visualiser les différentes mensualités à rembourser ainsi que le coût total du crédit en fonction des taux pratiqués sur le marché, des taux d’assurance et de la durée de l’emprunt.

Calculez vos intérêts d'emprunt avec nos simulateurs

Etudier les différents prêts et taux auxquels vous avez droit

Pour vous aider dans votre démarche, nous mettons à votre disposition un simulateur vous permettant de calculer la durée de votre emprunt, le montant de vos mensualités et la somme maximale que vous pouvez emprunter. Pour y accéder, cliquez ici.

• Différents prêts aux conditions particulières

• Le prêt à 0% : Vous pouvez bénéficier de ce taux si vous achetez un bien immobilier comme résidence principale et si votre revenu annuel imposable en N-1 ne dépasse pas un plafond fixé par l’Etat. Vous pouvez obtenir ce prêt dans les établissements de crédit ayant passés une convention avec l’Etat. Ce prêt est forcément accompagné d’un prêt bancaire principal et il est limité à 50% de l’endettement. Son montant dépend du nombre de personne constituant le foyer fiscal et de la région dans laquelle se situe le bien immobilier.

Pour en savoir plus : www.anil.org

• Le prêt PAS (Prêt d’Accession Sociale) : Il permet d’avoir droit au versement des APL qui viendront directement diminuer les charges de remboursement, cependant, seules les personnes ne dépassant pas un certain plafond y auront droit. Pour bénéficier de ce prêt, vous devez vous adresser au crédit foncier de France afin de connaître les établissements de crédit habilités à accordés un PAS.

Pour en savoir plus : www.anil.org

• Le prêt conventionné : Il s’agit d’un prêt règlementé garantie par l’Etat. La durée de ce prêt est comprise entre 15 et 25 ans pour un logement neuf ou ancien et il peut financer jusqu’à 90% de l’acquisition. Il correspond au PAS sans les conditions de ressources.

Si vous dépassez le plafond du PAS vous pouvez avoir droit au prêt conventionné. De plus, ce dernier donne accès aux APL.
Pour profiter de ce prêt, vous pouvez vous adresser auprès d’une banque, d’un établissement de crédit, ou encore du crédit foncier de France.
Pour en savoir plus : www.anil.org

• Le prêt épargne logement : L’obtention de ce prêt passe au préalable par la possession d’un compte ou d’un plan épargne logement au sein de votre banque. Vous Ainsi, ce prêt donne droit à un taux préférentiel et son montant sera fonction de l’épargne constituée et de la durée du prêt.

Pour en savoir plus : www.anil.org

• Le prêt relais : N’oubliez pas ce prêt dans le cas où vous achetez avant d’avoir vendu votre ancien logement. Avec ce prêt, la banque vous avance l’argent nécessaire pour acheter votre bien et vous ne remboursez que les intérêts jusqu’à la vente de votre logement.

Pour en savoir plus : www.anil.org

• Caractéristiques de ces prêts

Quel type de taux choisir

- Taux fixe : Il permet de privilégier la sécurité puisque le taux restera le même tout au long de l’emprunt. Cela est avantageux dans un contexte économique où les taux sont bas et le climat économique instable.
- Taux variables : Il peut évoluer au cours du temps à la hausse comme à la baisse en suivant un indice de référence. Il est déterminé pour une certaine durée et révisé périodiquement, en général à la date anniversaire du prêt. Vos mensualités peuvent donc varier mais il est possible de négocier avec les banques un taux planché et un taux plafond à ses fluctuations.
Avant de choisir l’un de ces types de taux, il faut se renseigner sur l’écart qui existe entre le taux fixe et le taux variable au départ du prêt mais aussi sur la probabilité pour que le taux variable diminue au cours du temps.

Le principe du lissage

Pour l’achat de votre résidence principale vous pouvez avoir recours à différents types de prêts. La technique du lissage permet de lisser vos charges dans le temps en intégrant un ou plusieurs crédits dont les durées diffèrent. Par exemple, un prêt de 10000€ à 0% remboursable sur 6 ans avec un prêt de 5000€ à 1% sur 12 ans combiné à un prêt bancaire de 100000€ sur 20 ans. Seuls les prêts d’Accession Social, d’Epargne Logement et bancaire sont cumulables avec le prêt à taux 0. Attention le principe du lissage ne fonctionne qu’avec certain type de prêt.

Prendre contact avec un établissement de crédit

Une fois votre plan de financement étudié et votre logement réservé, vous devez prendre contact avec des banques, courtiers ou établissements de crédit. Surtout n’hésitez pas à en consulter plusieurs afin de pouvoir choisir le meilleur financement.

Pensez à comparer plusieurs caractéristiques :
- Taux du crédit
- TEG (Taux Effectif Global) : Il s’agit de l’indicateur du coût global de votre prêt. Il prend en compte tous les frais payable par le client : les frais de dossier, les frais de constitution de garantie, les frais fiscaux, les frais d’assurance si sa souscription est obligatoire pour l’emprunteur.
- Souplesse du prêt proposé : frais de remboursement anticipé, diminution ou augmentation des mensualités, intérêts intercalaires …
D’une façon générale, n’hésitez pas à essayer de négocier le taux de crédit mais aussi les frais de dossier, les garanties et les assurances. Faites jouer la concurrence !

Lorsque vous vous rendez dans un établissement financier pour contracter un crédit, vous devez vous munir de plusieurs documents :
- votre contrat de réservation
- copie de votre pièce d’identité
- un justificatif de domicile (de moins de 3 mois)
- les justificatifs de vos revenus mensuels
- les avis d’imposition des deux années précédentes
- une attestation d’apport personnel
- une fiche familiale ou individuelle d’état civil
- tableau d’amortissement ou justificatif des prêts en cours

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.