Quel prêt immobilier pour votre projet ?

Vous pensez sérieusement acheter un bien immobilier et vous vous demandez comment financer votre projet ? Sachez qu’il existe de nombreuses aides et différents prêts réglementés très intéressants surtout lorsque vous êtes primo-accédant (prêt à taux zéro, prêt conventionné...). On fait le tour d’horizon avec vous sur tous ces dispositifs et sur la meilleure façon d’en tirer parti ainsi que les conditions d’éligibilité.

Quels sont les différents prêts immobiliers qui existent ?

Le prêt à taux 0+ | Le prêt action logement | Le prêt action sociale | Le prêt conventionné  | Le prêt relais 

    

1. Le Prêt à Taux 0 + :

 

Quel est le principe ?

Le prêt à taux zéro (PTZ+) est un dispositif d’aide pour les ménages souhaitant accéder à la propriété. Il permet d’obtenir un crédit immobilier au taux de 0 % et dont le montant peut aller jusqu’à 40 % du projet immobilier en fonction des zones géographiques. Le remboursement dépend des revenus du ménage et il suit deux phases. Une période de différé de 5 à 15 ans, durant laquelle on ne paie aucune mensualité sur son PTZ+. Après le différé, le délai de remboursement varie alors entre 10 et 15 ans. 

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

  • Acheter un logement pour la première fois et y vivre au titre de résidence principale.
  • Ne pas avoir été propriétaire les deux années ayant précédé la demande du prêt.
  • Le prêt est réservé aux personnes physiques, les personnes morales ne sont pas concernées.
  • Le logement doit être neuf et bénéficier de la norme RT 2012. Dans le cas d’un logement ancien le montant des travaux ne doit pas dépasser plus de 25 % du coût total de l’opération.
  • Respecter les plafonds de revenus en vigueur.

Ressources maximales selon le nombre d'occupants et la zone d'implantation du logement

Nombre de personnes destinées

à occuper le logement

Zone A bis et A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000€

30 000€

27 000€

24 000€

2

51 800€

42 000€

37 800€

33 600€

3

62 900€

51 000€

45 900€

40 800€

4

74 000€

60 000€

54 000€

48 000€

5

85 100€

69 000€

62 100€

55 200€

6

96 200€

78 000€

70 200€

62 400€

7

107 300€

87 000€

78 300€

69 600€

A partir de 8

118 400€

96 000€

86 400€

76 800€

  • Respecter les montants d’acquisition maximum.

Montants acquisition maximums retenus pourle calcul du PTZ+ (en euros)

Nombre de personnes

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

150 000€

135 000€

110 000€

100 000€

2

210 000€

189 000€

154 000€

140 000€

3

255 000€

230 000€

187 000€

170 000€

4

300 000€

270 000€

220 000€

200 000€

5 et plus 

345 000€

311 000€

253 000€

230 000€

   

 PRENDRE RENDEZ-VOUS 

  

2. Le Prêt Action Logement :

 

Quel est le principe ?

Le prêt action logement (PAL) appelé auparavant « 1 % logement » est un crédit destiné aux salariés leur permettant de financer l’acquisition ou la construction d’un logement neuf ou ancien dans le but d’en faire leur résidence principale. Le taux d’intérêt nominal est particulièrement avantageux puisqu’il est fixé à 1 %. 

Quelles sont les conditions d'éligibilité ?

  • Être salarié ou retraité depuis moins de cinq ans d’une entreprise du secteur privée d’au moins dix salariés. Les entreprises agricoles ne sont pas concernées.
  • Formuler sa demande auprès de l’employeur car son accord est obligatoire pour l’obtenir un PAL.
  • Le montant du prêt ne peut être supérieur à 30 % du coût total du logement.
  • Le prêt dépend de certaines conditions de ressources du salarié et de la situation géographique du bien.
  • Le prêt doit financer la construction d’un logement neuf, l’achat d’un terrain qui accueillera un futur logement dans les quatre ans, ou un logement ancien nécessitant la réalisation de travaux.
  • La durée du prêt est libre, elle ne doit cependant pas dépasser les 20 ans.

 

Quels sont les avantages et le fonctionnement du prêt action logement ? 

  • Le montant du prêt est versé un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou 3 mois après la première occupation.
  • L’avantage du prêt ne disparaît pas dans le temps, même si le salarié quitte l’entreprise dans laquelle a fait sa demande de prêt.
  • Un couple peut cumuler deux prêts action logement. En revanche le montant total auxquels ils ont droit ne peut dépasser le double du plafond en vigueur.

Montant appliqué par zone (minimum/maximum)

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

15 000 / 25 000€

15 000 / 20 000€

7 000 / 15 000€

7 000 / 10 000€

  

 PRENDRE RENDEZ-VOUS

 

3. Le Prêt Action Sociale

 

Qu'est-ce que le principe d'un Prêt Accession Sociale ? 

 Le Prêt Accession Sociale (PAS) est un prêt immobilier réglementé par l’État qui existe depuis 1993. Il s’agit d’un dispositif permettant aux familles disposant de revenus modestes d’accéder à la propriété. Ce prêt peut financer 100 % du projet immobilier (hors frais de notaire ou frais d’agence).Un prêt accession sociale peut financer différentes opérations immobilières :

  • Un achat de terrain et la construction d'un logement sur ce terrain
  • Un achat de logement neuf
  • Un achat de logement ancien et les travaux d'amélioration si nécessaire
  • L’agrandissement de logements existants
  • Des travaux pour réaliser des économies d’énergie

Ressources prêt accession sociale selon le nombre d'occupants et la zone d'implantation du logement

Nombre de personnes 

Zone A bis et A

Zone B1

Zone B2

Zone C

1

37 000€

30 000€

27 000€

24 000€

2

51 800€

42 000€

37 800€

33 600€

3

62 900€

51 000€

45 900€

40 800€

4

74 000€

60 000€

54 000€

48 000€

5

85 100€

69 000€

62 100€

55 200€

6

96 200€

78 000€

70 200€

62 400€

7

107 300€

87 000€

78 300€

69 600€

8 et plus 

118 400€

96 000€

86 400€

76 800€

Le PAS peut être accordé pour une durée allant de 5 à 30 ans (voire 35 ans dans certaines situations). Il se présente sous la forme d’un prêt à taux fixe, à taux variable ou à échéances modulables. Les taux ne peuvent excéder un maximum réglementé par l’administration.

Durée 

Taux maximum fixe

Inférieure ou égale à 12 ans

3.05%

12-15 ans

3,25%

15-20 ans

3,40%

+20 ans

3,50%

Taux variable ou révisable toutes durées 3,05% 

Quelles sont les conditions à respecter ? 

Les modalités à respecter requises sont les suivantes :

  • Être Français ou étranger titulaire d’un titre de séjour.
  • Respecter des critères de revenus qui dépendent du nombre de personnes dans le logement et de la zone géographique.
  • Le logement financé doit être la résidence principale et permanente de l’emprunteur.
  • Le logement doit être la résidence principale au plus tard 1 an après la fin des travaux ou de son acquisition.
  • Un logement acquis grâce au PAS depuis le 1er janvier 2016 ne peut être mis en location pendant 6 ans.

  

 PRENDRE RENDEZ-VOUS

 

4. Le prêt conventionné 

 

Qu'est-ce qu'un prêt conventionné ? 

Un prêt conventionné est un type de prêt octroyé par un établissement bancaire qui a passé une convention avec l’État. Ce type de prêt permet de financer jusqu’à 100 % d’une opération immobilière et il peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 35 ans. Tout l’intérêt d’un prêt conventionné réside dans le fait que sous certaines conditions, il peut donner droit à une aide personnalisée au logement (APL).Un prêt conventionné est destiné à financer les opérations suivantes :

  • L’achat d’un terrain avec la construction d’un logement neuf
  • L’achat d’un logement neuf
  • Un achat de logement ancien et les travaux d'amélioration si nécessaire
  • L’agrandissement de logements existants
  • Des travaux pour réaliser des économies d’énergie

Comment fonctionne un prêt conventionné ? 

  • Le prêt conventionné est désormais accordé sans condition de ressources.
  • Un logement acquis dans le cadre d’un PAS ne peut pas être mis en location durant les 6 années suivant la date de versement du prêt (sauf cas spécifiques : mobilité professionnelle, divorce, rupture de PACS, situations d’invalidité, chômage depuis plus d’un an, etc.).
  • Les taux d’intérêt dépendent de l’établissement bancaire et de la durée du prêt. Cependant des taux maximum sont établis par l’État.

Durée 

Taux maximum fixe

Inférieure ou égale à 12 ans

3.05%

12-15 ans

3.25%

15-20 ans

3.40%

+20 ans

3.50%

Taux variable ou révisable toutes durées 3.05%  

 PRENDRE RENDEZ-VOUS

    

5. Le prêt relais 

 

Comprendre le fonctionnement d’un prêt relais

 Lorsque vous choisissez de revendre un bien immobilier pour en acheter un nouveau, il est rare que les dates coïncident parfaitement. Vous ne pouvez pas toujours utiliser le résultat de la vente pour financer votre futur logement. Le prêt relais existe dans ces cas là pour remédier aux problèmes de trésorerie.Le prêt relais est un crédit dit de transition puisque sa durée ne peut excéder les deux ans. Il vous permet d’acheter un bien immobilier en attendant la revente de votre logement actuel. 

Les avantages d’un prêt relais immobilier

  • Ne pas brader dans l’urgence votre patrimoine immobilier si vous avez acheté un nouveau bien.
  • Vous évitez d’avoir recours à la location pendant la période de transition.
  • Vous avez le temps de revendre votre bien en toute tranquillité (12 à 24 mois).
  • Vous évitez d’avoir à rembourser deux crédits immobiliers simultanément.
  • Vous ne rembourser que les intérêts du prêt. Soit mensuellement dans le cas d’une franchise partielle, soit à la vente (franchise totale).

 

Comment se calcule le montant du prêt relais ?

 Lorsque vous faites la demande auprès d’un établissement bancaire afin d’obtenir un prêt relais, ce dernier fait évaluer le bien que vous vendez par un expert immobilier. Cela permet d’estimer le montant auquel vous aurez droit. L’expert immobilier utilise différents éléments pour effectuer l’estimation du bien (profil du vendeur, état du marché immobilier dans le secteur, etc.). La banque accepte généralement de prêter une somme allant de 50 à 70% du montant estimé par l’expert immobilier. Cette minoration est tout à fait standard car elle doit permettre à l’emprunteur de ne pas être en danger s’il doit baisser le prix de vente de son bien (ce qui arrivera s’il n’arrive pas à le vendre). 

Comment se rembourse un prêt relais ?

Deux options s’offrent à vous quant aux modalités de remboursement.

  • La franchise partielle. Chaque mois vous devez payer les intérêts et les éventuelles primes d’assurance liées à l’emprunt. Le capital emprunté est remboursé à la vente du bien.
  • La franchise totale. Vous remboursez l’emprunt et les intérêts à la vente du bien.

Afin d’éviter les abus en matière de taux d’intérêt, le législateur a souhaité plafonné les taux des prêts relais. Pour savoir quels sont les taux d’usure et les taux moyens pratiqués actuellement par les établissements de crédit et les sociétés de financement, vous pouvez vous rendre ici

Les différentes catégories de prêts relais

  • Le prêt relais « sec ». La banque ne propose que le prêt relais sans crédit associé. C’est le cas lorsque vous avez remboursé votre ancien crédit immobilier et que le produit de la vente de l’ancien logement suffit à financer l’achat du nouveau. Les mensualités à rembourser dans ce type de prêt son très basses.
  • Le prêt relais « adossé » ou « associé » à un crédit principal. C’est la forme la plus courante que prend un prêt relais. Très souvent lorsque vous quittez un logement vous souhaitez en acquérir un plus grand, ou alors vous n’avez pas fini de rembourser votre précédent crédit. Le prêt relais est dit adossé puisqu’il est accompagné d’un nouveau crédit immobilier classique pour financer votre nouveau bien. Tant que le bien initial n’est pas vendu, vous devez rembourser chaque mois les intérêts du prêt relais ainsi que les mensualités de votre nouveau crédit immobilier.
  • Le prêt relais « intégré » au prêt principal. Ce type de prêt regroupe en un seul et même crédit le prêt immobilier classique et le prêt relais. Vous ne payez donc que des échéances d’un prêt classique dès le départ. De plus, avec le prêt relais intégré, une clause est prévue pour éviter l'absence de pénalités en cas de remboursement anticipé partiel du prêt après la vente de l'ancien bien immobilier. L’avantage de ce type de prêt est que l’emprunteur n’est pas soumis à une date déterminé pour revendre son précédent bien. C’est une formule plus souple que le prêt adossé.

 

 PRENDRE RENDEZ-VOUS