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Acheter un bien immobilier en SCI

Publié le 30 octobre 2019

Saviez-vous qu’il est possible d’acquérir un bien immobilier à plusieurs en passant par une entité dédiée ? Cette entité, c’est la SCI, ou société civile immobilière. Constituer une SCI permet d’acheter tout type de bien pour tout type d’usage, entre amis ou en famille (on parle alors de SCI immobilière familiale), etc. Toutefois, acheter un bien en SCI suppose de créer d’abord la structure ad hoc dans les règles de l’art. Voici une FAQ détaillée pour tout comprendre !

Qu'est-ce qu'une SCI ?

Une SCI est une société civile ayant pour objet l’achat et l’administration de biens immobiliers. Les associés détiennent des parts de cette société, elle-même étant l’unique propriétaire du ou des bien(s) acquis. En somme, acheter un bien en SCI revient à créer de toutes pièces une entité juridique pour réaliser cet achat et, le cas échéant, pour s’occuper de la gestion de la propriété.

 

Pourquoi acheter un bien en SCI ?

Vous pouvez choisir d’acquérir un bien immobilier via une société civile pour plusieurs raisons : acheter une maison en SCI pour y habiter, investir dans l’immobilier locatif à plusieurs, acheter puis gérer un bien entre membres d’une même famille – dans le cadre d’une SCI immobilière familiale, par exemple pour des couples (mariés ou non) ou pour des proches souhaitant acquérir une résidence secondaire…

 

Comment créer une SCI pour acheter un bien immobilier ?

Les procédures de création, puis de gestion au quotidien, sont les mêmes pour une SCI que pour n’importe quelle entreprise. Ainsi, monter une SCI suppose de réunir au moins deux associés (chacun obtenant un nombre de parts proportionnel au montant de son apport), de rédiger des statuts et de les enregistrer auprès du registre du commerce et des sociétés (en passant par le greffe du tribunal de commerce le plus proche du siège social), et de publier une annonce légale. Les statuts doivent préciser, entre autres choses :

  • La dénomination de la société
  • La nature de l’activité de la SCI
  • Sa durée (maximum 99 ans)
  • Ses modalités de fonctionnement
  • L’adresse du siège social
  • Le montant du capital social
  • Les apports de chaque associé (en numéraire ou en nature)

Reste, ensuite, à savoir comment fonctionne une SCI.

Comment fonctionne une SCI ?

Pour savoir comment fonctionne une SCI, vous pouvez vous reporter au fonctionnement d’une entreprise lambda. Au-delà de la procédure de création (voir question précédente), la société est administrée par un ou plusieurs gérant(s) désigné(s) dans les statuts ou à l’occasion d’un vote des associés. Elle a l’obligation de tenir au moins une assemblée générale par an et d’en produire un procès-verbal.

Quel est le capital minimal pour une SCI ?

Une société civile immobilière doit avoir un capital social, qu’il soit fixe ou variable, composé d’apports en numéraire ou en nature. Ceci étant dit, il n’existe pas de minimum exigé : vous pouvez fixer un capital social égal à 1 €.

 

Quels sont les avantages d’une SCI ? 

Comme toute société, une SCI a des avantages et des inconvénients. Du côté des bons points, monter une SCI pour acheter un bien immobilier permet :

  • D’optimiser le financement de son acquisition (il est plus facile de réunir la somme nécessaire à plusieurs, y compris en passant par un emprunt bancaire)
  • De mieux gérer le ou les bien(s) immobilier(s) acquis, s’il(s) est(sont) mis en location (les décisions sont prises à la majorité des votes, alors qu’il faut l’unanimité ou l’accord des deux tiers dans le cas d’une indivision)
  • D’alléger les frais de transmission de son patrimoine immobilier
  • D’échapper aux conflits dus à l’indivision (situation de partage d’un bien immobilier qui advient suite à une séparation ou un décès, et qui entraîne régulièrement des complications lorsque les bénéficiaires ne s’entendent pas)
  • De maîtriser la fiscalité de son patrimoine (il est possible de préférer l’imposition sur les sociétés à l’imposition sur le revenu pour payer moins, tout en contrôlant son revenu imposable)
  • D’occuper le bien (vous pouvez acheter une maison en SCI pour y habiter)

Néanmoins, il y a aussi des points noirs à prendre en compte. Vous devez savoir qu’acheter un bien en SCI entraîne de nombreuses obligations : formalités à remplir, procédures à suivre, dépenses à consentir (comptez au moins 1 500 € de frais de création), déclaration fiscale annuelle, etc. De plus, chaque associé est responsable des éventuelles dettes de la société à proportion de ses parts, sur ses deniers personnels.

 

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier : quels avantages ?

Créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier revêt plusieurs avantages spécifiques. D’abord, vous avez la possibilité d’acquérir une propriété de plus grande valeur, compte tenu de la participation de plusieurs associés, ce qui est idéal quand il s’agit de trouver une résidence pour toute la famille. Ensuite, vous décidez d’une répartition spécifique des parts de la société, ce qui facilite la prise de décision. Enfin, le bien que vous avez acquis échappe au régime de l’indivision (qui entraîne souvent des différends familiaux), ainsi qu’aux droits de succession (dans la limite de 100 000 euros par héritier). De fait, créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier s’avère très pratique pour les couples non mariés et non pacsés, qui souhaitent contourner le problème de l’indivision.

 

Comment créer une SCI seul ?

Puisqu'une SCI doit réunir au moins deux associés, vous ne pouvez légalement pas la créer tout(e) seul(e). Il vous est donc impossible d’acheter une maison en SCI pour y habiter sans un partenaire financier. Néanmoins, il arrive qu’une société civile immobilière devienne unipersonnelle, c’est-à-dire qu’elle soit détenue par un seul associé, en cas de retrait, de décès ou de cession des parts du ou des autre(s) associé(s).

 

Comment acheter sa résidence principale en SCI ?

Vous pouvez envisager de créer une SCI familiale pour acheter un bien immobilier si vous êtes un couple non marié ou non pacsé, ou encore si vous souhaitez vous associer avec des proches pour acquérir une propriété et y vivre ensemble. Il vous suffit alors de créer une société civile immobilière en remplissant les formalités nécessaires, puis d’en assurer la bonne gestion.

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