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Acheter un bien immobilier à plusieurs : SCI ou indivision ?

Publié le 25 juin 2019

Il est tout à fait envisageable d’acheter un bien immobilier à plusieurs : en couple, entre amis, avec des membres de sa famille ou entre investisseurs. Deux formes juridiques, l’indivision et la Société Civile Immobilière (SCI), et plusieurs montages financiers le permettent. Dans quels cas, l’une ou l’autre est-elle la plus adaptée et quels sont les risques ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs

Acheter une maison à deux propriétaires est souvent le point de départ de la vie en couple. Mais se regrouper pour l’achat d’un bien immobilier est aussi une solution avantageuse pour acquérir une surface de logement plus grande que l’on divisera en lots pour y habiter. Il arrive aussi qu’un enfant achète une maison avec ses parents ou l’un des deux. Souvent, c’est aussi le moyen de jouir d’une maison secondaire achetée entre amis ou en famille pour en profiter ensemble ou séparément. Enfin, des investisseurs, y compris au sein d’une même famille, peuvent aussi se regrouper pour se constituer un patrimoine avec des revenus locatifs.

Il faut dire que l’achat d’une propriété à plusieurs augmente considérablement la capacité d’emprunt. En effet, bien que le taux d’endettement soit quand même calculé en fonction des ressources et des charges de chacun des emprunteurs, plus ils seront nombreux et plus l’assiette des revenus sera large.

Seule contrainte : les futurs propriétaires devront signer leur prêt dans la même banque. Et toutes n’acceptent pas... Enfin, pour limiter les risques d’insolvabilité, ils devront également signer une convention de solidarité : ainsi, si l’un des emprunteurs ne peut ou ne veut plus verser sa part de remboursement, les autres devront l’assumer.

L’apport financier des co-emprunteurs en revanche n’est pas fixé. Deux amis peuvent ainsi acheter avec un seul apport ou avec un apport différent. Il faudra alors veiller à préciser la quote-part de chacun sur l’acte de vente : 20/80, 30/70, 40/60, 10/10/20/35/25, etc. Dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté universelle, le bien immobilier sera commun (50/50) même s’il a été acheté par l’un des deux avec des fonds propres. Seule une précision apportée par le notaire sur l’acte de vente pourra modifier cette disposition légale.

 

SCI ou Indivision ?

La Société Civile immobilière et l’indivision sont les deux principaux cadres juridiques permettant d’acheter un bien immobilier à plusieurs.

  • L’indivision est la forme la plus simple pour acheter une maison à deux propriétaires. Ils jouiront du bien ensemble, mais ils seront aussi solidaires pour l’entretien et les dépenses de fonctionnement. L’indivision est ainsi souvent choisie par les couples mariés, pacsés ou concubins pour leur résidence principale. En cas de vente, chacun récupère sa part.
  • La SCI immobilière, plus complexe, a la faveur des investisseurs souhaitant générer des revenus locatifs en achetant des appartements. Mais elle est aussi prisée pour l’achat d’une résidence secondaire ou des biens de famille.

 

L’indivision

Acheter un bien en indivision confère une grande liberté : à tout moment, l’un des propriétaires de l’indivision peut demander le partage ou revendre sa part à un tiers externe. Ce qui n’est pas sans inconvénient pour les autres indivis. La loi a donc prévu deux protections : la possibilité de signer une convention de stabilité, mais elle reste limitée à 5 ans et l’exercice du droit de préemption pour le rachat des parts éventuellement mises en vente.

Autre contrainte de l’indivision : toutes les décisions concernant la gestion du bien immobilier devront être prises à l’unanimité. En cas de désaccord, il ne peut donc y avoir des tensions.

 
La SCI

La SCI offre plus de protection aux propriétaires : elle régit les cas de vente de parts sociales : un associé par exemple ne pourra pas vendre sans l’accord des autres. Ses statuts étant prévus sur le long terme, soit 99 ans, il faudra bien sûr prévoir des clauses de sorties possibles. De plus, la souplesse de ses statuts facilite la gestion des biens. La règle de la majorité pour les décisions pourra être définie selon un seuil différent.

La propriété est répartie sous forme de parts sociales proportionnelles aux différents apports financiers. D’ailleurs, le crédit peut même être souscrit au nom de la SCI elle-même. Mais dans ce cas, elle ne sera pas éligible au prêt à taux zéro.

Elle offre en outre des avantages fiscaux non négligeables. Une SCI familiale par exemple pourra regrouper plusieurs biens immobiliers : une résidence principale, une maison secondaire, un ou des appartements locatifs. Ses statuts permettent la séparation entre la nue-propriété (droit de disposer du logement pour le vendre, par exemple) et l’usufruit (droit d’habiter dans le bien ou de percevoir les loyers). La plupart du temps, les parents cèdent la nue-propriété à leurs héritiers et gardent l’usufruit. De cette manière, au décès des usufruitiers, les enfants n’auront pas de droits de succession à verser à l’État. Le compte bancaire de la SCI ne sera pas bloqué non plus, les associés pourront continuer à percevoir les loyers éventuels. La SCI facilite donc la donation et la succession du vivant des parents.

 

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