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Apport immobilier, ce qu'il faut savoir

Publié le 16 juillet 2019

 

L’apport immobilier est la somme d’argent dont dispose(nt) le ou les emprunteur(s) pour diminuer le montant de leur crédit immobilier, payer les frais de notaire, les frais de dossier ou la caution. Exigé par de nombreuses banques, il n’a pourtant aucun caractère obligatoire. Mais il rassure sur la capacité de remboursement du ou des emprunteur(s). Quel est l’apport idéal ? Peut-on acheter à deux avec un apport différent, voire acheter sans apport ? 

Qu'est-ce qu'un bon apport immobilier ?

L’apport immobilier est un atout pour financer votre achat immobilier dans la mesure où il optimise vos chances de décrocher un crédit, voire de négocier son taux. Il est généralement issu de votre épargne personnelle, d’une assurance-vie, d’un plan épargne d’entreprise, d’une donation ou d’un héritage. Mais les petits prêts à taux préférentiels en font également partie. C’est le cas notamment du prêt à taux zéro, du 1 % logement, d’un crédit fonctionnaire ou octroyé par la Caf.

Détenir un apport financier détermine votre profil d’emprunteur : vous montrez là votre capacité de remboursement. La prise de risque sera donc moins importante pour la banque.

 

Comment se calcule l’apport immobilier ?

L’apport est calculé en pourcentage du montant du bien immobilier à financer. En fait, il n’existe pas de règle, car il ne présente aucun caractère obligatoire. En théorie donc, il se situe entre 0 et 99 % du prix d’achat. Dans la pratique, il varie entre 10 et 50 %, hors frais de notaire. Dans l’absolu, on appréciera un apport minimum de prêt immobilier de 10 % pour couvrir les frais de notaire. Le montant de l’apport idéal se situe à partir de 20 %, mais s’il est supérieur, vous pourrez aussi négocier le taux.

Dans les faits, il est tout de même conseillé de ne pas se démunir de la totalité de son épargne afin de pouvoir gérer d’éventuelles dépenses imprévues.
L’apport immobilier personnel est directement versé au notaire. Généralement, le déblocage des fonds est effectué 15 jours avant la signature de l’acte de vente. Quant à l’apport personnel, il doit parvenir au notaire par virement bancaire au moins la veille.

 

Comment acheter à 2 avec des apports différents ?

En pratique, les banques considèrent qu’une personne seule ou en couple et en CDD devrait verser 30 % d’apport, un couple dont l’un est en CDI et l’autre en CDD, 20 %, un couple en CDI, 10 %, et un couple de fonctionnaires, entre 0 et 10 %,

Le montant des apports de chacun est libre, mais la propriété sera soumise aux règles de l’indivision si le couple n’est pas marié. Il suffira de définir les quotités au moment de la signature de l’acte de vente (20/80, 30/70, 60-40…). À défaut, la propriété sera partagée à 50/50. En revanche, le pacs prévoit la séparation des patrimoines selon les preuves de propriété, mais il est possible de choisir l’indivision.
Si le couple est marié sous le régime de la communauté universelle, la répartition sera définie à 50/50, quel que soit l’apport personnel de chacun. Si vous souhaitez une autre répartition, il vous faudra alors préciser les quotités au notaire (fonds propres détenus avant le mariage, donation, héritage…). Sous le régime de la séparation des biens, les parts de propriétés seront définies selon les sources de financement.
Pour tous les couples, la SCI (société civile immobilière) attribue des parts sociales en fonction des apports de chacun. Dans tous les cas, on ne saurait trop vous conseiller de garder les preuves de votre contribution pour anticiper les éventuels problèmes en cas de séparation ou de remboursement anticipé du crédit immobilier suite à une donation par exemple.

 

Peut-on acheter sans apport ?

Il est possible de financer un projet immobilier sans apport. Des banques, certes peu nombreuses, acceptent d’accorder des crédits immobiliers sans mise de fonds.
Il est également possible d’investir dans l’immobilier locatif sans apport pour créer son patrimoine ou le développer. Le contexte est plus favorable dans la mesure où les loyers financent le crédit. Les dispositifs de défiscalisation sont également propres à rassurer. Il vous restera néanmoins à convaincre une banque. Notre conseil est de constituer un dossier solide exposant le cadre budgétaire, le choix de la surface (plutôt petite), la qualité du logement et l’emplacement géographique. Il est crucial de choisir d’investir dans des villes porteuses : Paris bien sûr, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes... Calculez bien aussi le ratio entre votre investissement et le rendement attendu. Plus votre dossier sera étayé, plus vous serez crédible.

Bien sûr, si vous avez une épargne, montrez-la, même si vous ne l’injectez pas dans votre projet immobilier. Vous montrerez ainsi votre capacité de remboursement. Les critères d’attribution du crédit immobilier sans apport restent ensuite identiques à ceux avec apport : on vous note en fonction de votre capacité d’emprunt et de la durée du prêt. Plus celle-ci sera longue, plus vous représenterez un risque pour la banque.