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Tout savoir sur le déficit foncier

Publié le 25 juillet 2019

Qu'est-ce que le déficit foncier ? 

Apparu en 1993 avec la loi Balladur, le déficit foncier est un dispositif permettant à un propriétaire-bailleur de réduire son impôt sur le revenu s’il respecte différentes conditions.

Le principe est le suivant. Le propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers locatifs doit déclarer chaque année à l’administration fiscale les revenus tirés de son ou de ses biens. Cela signifie très concrètement qu’il est imposable sur les revenus issus de ses locations. Un propriétaire peut cependant déclarer les charges (travaux d’entretien, de réparation, taxe foncière, etc.) qu’il supporte sur ses biens en location. Si la somme des charges pesant sur son bien en location dépasse les revenus qu’il en tire, se crée alors un déficit foncier. Les chargent excèdent alors les revenus fonciers, la conséquence est simple : la différence s’impute directement sur le total du revenu imposable. Un particulier peut ainsi réduire le montant global de ses impôts grâce au déficit foncier.

À noter qu’il existe une limite au déficit foncier. Le déficit imputable sur les revenus fonciers qui était plafonné à 10 700 € par an. Cependant, dans le cadre du dispositif Cosse, (loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) le plafond du déficit foncier imputable a été relevé de 10 700 € à 15 300 € à partir de l'imposition des revenus de 2019.
Dans le cas où le plafond est dépassé une année, ce surplus peut être imputé sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes. Il arrive aussi que le montant du déficit foncier soit supérieur à l’ensemble des revenus du foyer, se créé alors un déficit global que l’on peut reporter durant les 6 prochaines années.
Pour bénéficier des reports de déficit foncier, il existe une condition obligatoire. Il est nécessaire de continuer à louer son bien durant les 3 années suivant la création du déficit foncier. L’achat de déficit foncier peut donc s’avérer un moyen extrêmement intéressant pour réduire le montant total de ses impôts. Différents spécialistes et agences immobilières notamment chez Pichet Immobilier peuvent vous accompagner dans cette démarche.

   

Quelles sont les charges déductibles pour générer un déficit foncier ? 

Connaître tous les types de charges prises en compte est essentiel pour procéder au calcul du déficit foncier.

  • Les charges financières : Ce sont les intérêts de l’emprunt liés à l’acquisition du bien, les frais de réparation ou d’amélioration du bien.
  • Les charges non financières : Il s’agit des frais d’agence immobilière, des charges de copropriété (frais de gardiennage, concierge), des primes d’assurance ou encore de la taxe foncière.
  • Les charges liées aux travaux. Attention, tous les types de travaux ne sont pas comptabilisés dans les charges déductibles. Il s’agit des travaux de réparation et d’entretien, des travaux qui améliorent le logement, et des travaux donnant droit pour le propriétaire à un crédit d’impôt. À l’inverse, les travaux de construction ou d’agrandissement ne comptent pas dans le calcul des charges.

 

Comment calcule-t-on le déficit foncier ? 

Voici quelques exemples assez simples pour comprendre le fonctionnement du déficit foncier.

 

 

Exemple 1

Exemple 2

Revenus bruts des loyers

5 000

5 000

Charges financières

1 500

6 500

Charges non financières

2 000

3 000

Revenus globaux

30 000

30 000

Total montant imposable

31 500€

25 500€

 

Dans l’exemple n°1, les charges financières et non-financières sont inférieures au total des revenus des loyers, on est donc en situation de bénéfice foncier, l’excédent s’ajoute aux revenus globaux auquel vous êtes imposés.

Dans l’exemple n°2, l’ensemble des charges est largement supérieur au revenu des loyers. Nous sommes en situation de déficit foncier. On peut donc imputer l’excédent de charges aux revenus globaux et diminuer ainsi le total imposable de ses impôts.

Profitez du déficit foncier

 

Où déclarer le déficit foncier ? 

Le déficit foncier est à renseigner sur le formulaire 2042 de votre déclaration des revenus dans la partie 4.

 

Déficit foncier et Société Civile Immobilière (SCI), quel fonctionnement  ?

Pour rappel une société civile immobilière est une société permettant à plusieurs personnes de s’associer en vue de détenir et gérer un bien immobilier.

Toutes les sociétés civiles immobilières ne peuvent pas bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Seules les SCI dites « transparentes » donnent l’opportunité aux associés qui la composent d’imputer le déficit foncier sur le montant de leur impôt sur le revenu. Les SCI optant pour le régime microfoncier bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers pour le calcul de leur impôt, il leur est donc impossible de bénéficier du mécanisme du déficit foncier.

Le fonctionnement est relativement simple et similaire au calcul du déficit foncier pour un particulier. La SCI récupère les loyers. Les charges sont ensuite déduites afin d’obtenir le résultat net. Deux cas de figure se posent ensuite :

  • Si le résultat net est positif, les associés se répartissent le montant total a reporté dans le calcul de leur impôt sur le revenu en fonction du pourcentage de parts qu’ils possèdent dans la société.
  • Si le résultat net est négatif, il s’agit d’un déficit foncier de SCI. Les associés réduisent leur impôt sur le revenu en fonction du pourcentage de parts qu’ils possèdent dans la société.

  

Comment fonctionne une SCPI de déficit foncier ? 

Une société civile de placement immobilier (SCPI) fiscale permet à des Français disposant de solides revenus fonciers de réaliser des réductions d’impôt intéressantes. Les SCPI remportent un succès croissant actuellement auprès des ménages français. Leurs avantages sont nombreux car en plus de la réduction d’impôt, ils permettent de profiter d’un bien entièrement géré et de mutualiser les risques liés à un investissement.

Une SCPI de déficit foncier achète des immeubles anciens qui ont besoin de travaux. Ces immeubles sont rénovés puis mis en location. Les ménages plaçant leur épargne dans une SCPI de déficit foncier peuvent déduire de leur impôt le montant des travaux en fonction de leur quote-part au sein de la société.
Dans le cadre d’une SCPI de déficit foncier la durée de blocage légale est de minimum 3 ans à partir de la dernière année de déduction du déficit foncier de votre impôt sur le revenu. Ce qui veut dire qu’il vous faut conserver vos parts en général pour une période se montant de 15 à 16 ans.

  

Se faire accompagner par des spécialistes

Recourir au déficit foncier pour réduire son impôt sur le revenu peut sembler simple et accessible à tous les particuliers, pourtant nombre de subtilités rendent la démarche plus complexe qu’il n’y parait. C’est pourquoi nous ne pouvons que vous recommander de solliciter l’appui de professionnels spécialistes du déficit foncier au sein d’agences immobilières pour vous accompagner. Les experts immobiliers de Pichet déploient depuis 30 ans leurs compétences dans les domaines de l’investissement locatif. N’hésitez pas à prendre contact avec nos agences et nos spécialistes pour construire le projet immobilier qui vous correspond. 

 

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