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Investir en démembrement temporaire : avantages et modalités

Publié le 18 juillet 2019

Le démembrement temporaire est une manière différente d’investir dans l’immobilier aux côtés de la plus traditionnelle SCI (société civile immobilière) ou de l’achat direct. Il s’agit d’un montage patrimonial intéressant à plus d’un titre, notamment pour partager un bien avant de le transmettre, ou pour réduire son assiette fiscale. Qu’est-ce qu’un achat immobilier en démembrement temporaire, et quels sont ses principaux avantages ?

Qu'est-ce que le démembrement temporaire ?

Une propriété se décompose en usufruit et nue-propriété. Acheter en démembrement temporaire consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété entre un (ou plusieurs) usufruitier(s) et un (ou plusieurs) nu(s)-propriétaire(s). L’usufruitier habite le bien, ou le loue durant une durée déterminée au départ. Dans le cas de la location, il encaisse les loyers. Quant au nu-propriétaire, il dispose du bien en totalité au terme de la période définie au départ, soit pour le vendre, soit pour le louer à son tour.

 

Quels sont les avantages du démembrement temporaire ?

Dans ce type de montage, toutes les parties sont gagnantes.

  • L’usufruitier peut obtenir des revenus supplémentaires au moyen d’un investissement minimisé.
  • Le nu-propriétaire peut déduire intégralement les intérêts du prêt de son imposition. Il n’a aucune pression générée par la gestion d’un bien, il ne paie ni charges ni frais d’entretien. Seuls les honoraires du syndicat de propriété et les éventuels travaux de gros œuvre lui incombent légalement. Et encore, s’agissant du gros œuvre, il est possible d’y déroger par convention. Par ailleurs, comme il possède la totalité de la propriété au terme de son démembrement, il n’est pas soumis aux droits de succession ou de donation.
  • Les droits d’usufruit ou de la nue-propriété peuvent être cédés ou vendus pendant la période de démembrement. Dans le cas d’un usufruit viager par exemple, la période se termine au décès de l’usufruitier. Sinon, la valeur fiscale est fixée à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans dans la limite de la valeur de l’usufruit.
  • Dans le cadre du démembrement conventionnel, la cession ou la donation d’un usufruit est très intéressante pour le nu-propriétaire soumis à l’ISF : l’imposition sur la valeur en pleine propriété repose seulement sur le patrimoine de l’usufruitier.
  • Les parents qui cèdent l’usufruit d’un ou de plusieurs biens pour une période donnée à des enfants réduisent également leur assiette fiscale. Ils peuvent aussi vendre la nue-propriété et conserver l’usufruit. Ils bénéficieront ainsi d’un capital tout en conservant les loyers. On parle d’une vente en viager.

Le démembrement temporaire de propriété permet ainsi de :

  • préparer sa succession ;
  • préparer sa retraite ;
  • construire un patrimoine immobilier non-imposable pendant toute la période de démembrement en achetant uniquement en nue-propriété ;
  • placer une trésorerie d’entreprise pour bénéficier d’une réduction fiscale sur l’amortissement des parts acquises en usufruit dans le cadre d’une SCPI.

  
Comment acheter en démembrement temporaire ?

  • Acheter en démembrement dans le cadre d’une SCPI : l’investisseur acquiert des parts en nue-propriété dans une SCPI, et bénéficie d’une décote du prix en récompense de l’abandon de l’usufruit. Il réalisera ainsi une plus-value en cas de vente au terme de la période de démembrement.
  • Acheter en démembrement simple en famille : des parents et des enfants achètent un bien qu’ils partagent. Les parents acquièrent un usufruit réversible. En cas de décès de l’un, l’autre en conserve la jouissance, et les enfants la nue-propriété selon des quotes-parts et une durée définies ensemble. Par exemple, ils achètent un appartement d’une valeur de 200 000 euros : l’usufruit coûtera 80 000 euros et la nue-propriété 120 000 euros. Deux cas de figure se présentent : 1) les usufruitiers habitent le bien ou le louent 800 euros par mois pendant quinze ans. Au terme du démembrement, les enfants récupèrent le bien ; 2) l’usufruit s’éteint au décès du dernier usufruitier par convention, et les enfants récupèrent le bien sans avoir à payer de droits de succession.
  • Acheter en démembrement croisé en famille : chaque membre d’un couple, marié ou non, avec enfants, achète la moitié de l’usufruit et la moitié de la nue-propriété. Au décès de l’un, l’autre devient pleinement usufruitier, mais la nue-propriété est transmise aux enfants du défunt. C’est une opération idéale dans le cas d’une famille recomposée.

De nombreux programmes en démembrement immobiliers neufs permettent d’investir dans un bien à deux ou en famille selon le budget de chacun. Une convention doit être signée entre les nus-propriétaires et les usufruitiers. La date du démembrement court à partir de la livraison de l’immeuble.