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Encadrement des loyers, le grand retour ?

Publié le 20 mai 2019

Apparu en 2015,  puis finalement abandonné fin 2017 dans les villes où il était expérimenté, l’encadrement des loyers pourrait faire son grand retour prochainement dans de nombreuses villes françaises.

Vers un retour plus large de l’encadrement des loyers ?

Dans le cadre de la loi Elan votée en novembre 2018, l’encadrement des loyers a été réintroduit à titre d’expérimentation. Un nouveau décret du ministère de la Cohésion des territoires en date du 13 mai explique : « les modalités de mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et (de) recouvrement des amendes administratives ». Un loyer de référence sera de nouveau établi et majoré de 20 %, il constituera la limite à ne pas dépasser. En cas d’infraction constatée, « le bailleur devra mettre en conformité le contrat de location et rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure ». Si le bailleur ne se met pas en conformité dans le délai imparti, le préfet pourra infliger une amende administrative de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Par ailleurs, depuis le 14 avril 2019, le décret n° 2019-315 stipule que le dispositif d'encadrement des loyers prévu par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 (loi Elan) est mis en place sur l'intégralité du territoire de la ville de Paris. Pour être effectif, ce décret doit attendre la validation de la Préfecture de Paris, probablement début juillet.

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Quelles sont les futures zones concernées ?

D'après le texte de la loi Elan, toutes les communes de plus de 50 000 habitants où il existe « des tensions anormales » dans le secteur locatif sont susceptibles de pouvoir organiser un encadrement des loyers. L’expérimentation est prévue pour une durée de 5 ans jusqu’en 2023 et les demandes pour l’installation du dispositif doivent être faites avant le 24 novembre 2020. Pour que l’encadrement des loyers soit possible dans une commune ou un secteur déterminé, il faut respecter 4 conditions :

  • Noter un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social.
  • Relever un niveau de loyer médian trop élevé.
  • Connaître un faible taux de construction sur les 5 dernières années.
  • Avoir peu de perspectives de constructions de logements neufs.

Au final, plusieurs dizaines de villes comme les métropoles de Paris, Lyon, Aix-Marseille sont susceptibles d’être concernées par l’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers, de quoi s’agit-il ?

L’encadrement des loyers est un dispositif visant comme son nom l’indique à limiter les hausses abusives de loyers dans certaines communes situées en zones tendues. Il s’agit d’une des mesures phares de la loi ALUR (2014) qui est entrée en application via un décret du 10 juin 2015. Dans les villes concernées, un loyer de référence en fonction du nombre de mètres carrés et de divers facteurs est calculé. À Paris l'arrêté émis par la préfecture a fixé un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %) et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %). Ces loyers sont fonction du marché locatif observé par l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, et varient selon les secteurs géographiques, les quartiers et selon les catégories de logement (nombre de pièces, nu/meublé et date de construction...).

Ce loyer de référence est par la suite majoré de 20 % par un arrêté préfectoral et constitue le maximum en termes de loyer que peux exiger un bailleur. Si un bailleur augmente le loyer au-delà de cette limite, le locataire est en droit d’intenter une action en diminution de loyer. L’encadrement des loyers a été testé jusqu’en novembre 2017 à Paris et jusqu'en octobre 2017 à Lille. La justice administrative avait dans les deux cas annulé le dispositif.

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