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Zoom sur l'encadrement des loyers 2019

Publié le 12 juillet 2019

 

Le dispositif d’encadrement des loyers à Paris a fait couler beaucoup d’encre depuis sa mise en place. Cette émanation de la loi ALUR encadre strictement les règles de révision du loyer pour les logements de la capitale (et dans toutes les villes de plus de 50 000 habitants qui le souhaitent), avec pour objectif d’alléger le budget des locataires. Où en est-on aujourd’hui ? Le mécanisme d’encadrement du loyer à Paris est-il toujours valide ? Existe-t-il dans d’autres villes de France ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers désigne un dispositif permettant de limiter la hausse du loyer d’un logement. Ce mécanisme n’interdit pas de procéder à la révision du loyer, mais il encadre strictement cette augmentation en instaurant des plafonds dans les communes situées en zone tendue (où la demande locative est trop forte au regard de l’offre). Il fonctionne comme suit : pour un bien remis en location, la hausse du loyer ne peut se faire que dans la limite du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral et majoré de 20 %. Pour un bail locatif en cours, la possibilité de révision du loyer est limitée à l’indice de référence (IRL), et doit être signalée au locataire au moins six mois avant l’échéance du contrat locatif. Pour un bail renouvelé, l’augmentation n’est justifiée qu’en cas de travaux, ou si le loyer a été manifestement sous-évalué au regard des prix du marché. Dans certains cas de figure (par exemple, pour ce qui est de l’encadrement des loyers à Paris), il est possible d’appliquer un complément de loyer si le logement propose un élément de confort notable. Notez qu’un bailleur qui ne respecte pas cette obligation de plafonnement des loyers peut se voir puni d’une amende de 5 000 € (15 000 € pour une personne morale).

 

L’encadrement du loyer à Paris : la première phase d’application

Sans surprise, c’est la capitale qui a servi de théâtre à l’expérimentation du mécanisme d’encadrement des règles de révision du loyer. En effet, Paris reste la ville de France où les loyers sont les plus élevés (en moyenne 25 € du mètre carré – enregistrés par les notaires), une contrainte importante pour les locataires qui doivent fournir un énorme effort financier pour se loger. Mais cet essai n’a pas duré longtemps : deux ans après son entrée en vigueur le 1er août 2015, l’encadrement des loyers à Paris a été remis en cause par le tribunal administratif, et supprimé le 28 novembre 2017. Cette décision, qui a annulé les arrêtés préfectoraux pris dans le cadre de la loi ALUR, a suivi de près celle du tribunal de Lille, où le dispositif a lui aussi été aboli.

 

L’encadrement des loyers à Paris en 2019 : la seconde phase d’application

Malgré cette première phase d’application qui s’est soldée par un échec, le dispositif d’encadrement du loyer à Paris va faire son retour à partir l’été 2019. Un décret du 12 avril 2019, issu de la loi Elan de novembre 2018, prévoit la réintroduction de ce mécanisme à titre expérimental. Là encore, toute révision du loyer devra se limiter au loyer de référence majoré de 20 %. L’intégralité du territoire communal est concernée par la remise en place de l’encadrement des loyers à Paris. Le texte précise toutefois que cette nouvelle expérience ne durera pas plus de cinq ans, dans un premier temps du moins.

 

L’encadrement des loyers dans les autres villes de France

Ce dispositif n’est pas limité à la capitale. Toute les villes de plus de 50 000 habitants qui le souhaitent peuvent demander à ce qu’un mécanisme d’encadrement des loyers soit mis en place sur leurs territoires. Mais cela ne peut se faire que dans les zones tendues, où l’offre et le foncier disponible manquent, et où les loyers du parc privé sont très supérieurs à ceux du parc public. Là encore, l’application du dispositif se fait à titre expérimental pendant cinq ans.

 

Comment est calculé le loyer de référence ?

Pour que ce dispositif puisse être appliqué, un loyer de référence par ville est fixé par un observatoire ad hoc. Différents critères sont pris en compte pour le calcul du loyer de référence : la localisation du logement, le nombre de pièces, l’année de construction de l’immeuble, mais aussi le type de location (sachant que l’encadrement des loyers pour les meublés autorise à majorer le montant de 10 % en plus des 20 % accordés de base). Pour connaître le loyer de référence à Paris, vous pouvez vous référer à ce simulateur. Par exemple, pour un studio meublé situé dans le quartier Picpus, le loyer de référence est fixé à 27,3 €/m2.