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Comment fonctionne un prêt relais ?

Publié le 06 décembre 2019

comment fonctionne un prêt relais

Vous envisagez l’achat d’un nouveau bien immobilier. Seuls quelques appartements du programme immobilier de vos rêves restent disponibles. Il faut donc faire vite, mais l’appartement que vous occupez actuellement n’est pas encore vendu, voire peut-être même pas positionné sur le marché de l’immobilier. Rassurez-vous. Vous n’êtes pas le seul dans cette situation, et il existe une solution à votre dilemme : le prêt relais. Principe, fonctionnement, assurance… Découvrez toutes les réponses à vos questions !

Prêt relais : le prêt qui permet d’acheter avant de vendre

Que ce soit pour ne pas passer à côté d’un bien immobilier, ou parce que vous achetez en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), le prêt relais s’annonce indispensable. Il permet, en effet, de contracter un nouveau crédit, alors que vous n’avez pas encore fini de rembourser le prêt immobilier de votre bien actuel. Dans le cas d’un achat sur plan, la durée des travaux, entre la signature de contrat et la livraison du bien, peut s’étaler sur plusieurs mois. Pendant cette période, vous gardez votre bien et le proposez à la vente, dans l’espoir de vous en séparer au moment de la livraison du bien nouvellement acquis. Comment dans cette situation souscrire un prêt, alors que votre niveau d’endettement est déjà au maximum ? Le prêt relais constitue une avance de l’organisme prêteur sur la vente de votre logement. Il peut ainsi courir pendant deux ans. Une estimation de votre bien est réalisée, et la banque ne concédera à s’engager que sur une partie de la valeur du bien, généralement entre 60 % et 80 % au cas où il ne se vendrait pas aussi bien qu’escompter. En outre, elle posera comme condition que cette estimation soit réalisée par un professionnel de l’immobilier agréé. En contrepartie, vous mettez en garantie votre bien. Dès lors que vous trouverez un vendeur, et que l’acte authentique se concrétisera avec la transmission des fonds, vous pourrez rembourser l’intégralité de ce prêt relais. Car, contrairement à un prêt classique, le remboursement anticipé n’engendre pas de pénalités.

 

Les différents types de prêts relais

En remboursant le prêt relais vous ne devenez toutefois pas propriétaire de votre nouveau bien. C’est pourquoi il est généralement couplé à un prêt classique. Et, en fonction de votre situation, plusieurs solutions s’offrent à vous.

Rarement, les acquéreurs-vendeurs choisissent de régler à la fois les intérêts du prêt relais et les échéances du nouveau crédit. En effet, décider de rembourser chaque mois l’ancien crédit, le nouveau crédit, ainsi que les intérêts du prêt relais n’est possible qu’à condition d’avoir beaucoup de trésorerie.

Rarement également, ils optent pour un prêt relais sec, c’est-à-dire sans qu'il soit amortissable. Cela suppose que la vente du bien couvre totalement l’achat du nouveau logement. Alors que, le plus souvent, les déménagements se font pour des logements plus grands ou mieux placés, et donc plus chers. Les personnes dont les enfants ont quitté le nid peuvent en revanche vendre une grande maison familiale pour s’installer dans un appartement. Dans ce cas, ce type de prêt relais constitue une bonne option.

La solution généralement privilégiée par les familles consiste en un prêt relais en franchise totale, accompagné d’un prêt à amortissement différé. En clair, vous pourrez continuer à rembourser votre ancien crédit, sans que l’acquisition n’impacte trop votre compte en banque. Certains contrats permettent en effet aux emprunteurs de s’exonérer totalement du remboursement des intérêts et du capital du prêt relais, jusqu’à la vente du bien qui y est associé, et ce pendant un an. Avec un prêt dont l’amortissement est différé, vous aurez uniquement les intérêts à rembourser. Le capital intégrera vos échéances, une fois le prêt relais clôturé. S’il est très apprécié, ce type de prêt est toutefois plus onéreux.

 

Prêt relais : l’assurance en question

En contractant un emprunt sur une courte durée, la pertinence de l’assurer pose question. Un prêt relais est effectivement par nature brièvement utile, mais, en revanche, les montants qui s’y rapportent sont conséquents. Et si, comme pour tout prêt, l’assurance emprunteur n’a pas de caractère obligatoire, les banques préfèrent souvent éviter de vous accorder un prêt relais sans assurance. À vous ensuite de choisir entre le contrat groupe proposé par l’établissement prêteur, et une délégation d’assurance. Cette dernière, souvent moins onéreuse, doit cependant contenir au minimum le même niveau de garanties. La durée limitée de ce type de prêt implique que seules les garanties décès et invalidité seront demandées. Les plus pressés devront également considérer le délai d’acceptation. Autrement dit, une fois l’offre de prêt reçue, vous devrez attendre le onzième jour pour valider par courrier le prêt relais.