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La loi Denormandie : de quoi s’agit-il ?

Publié le 07 mai 2019

Réhabiliter et rendre attractif les centres-villes

L’effondrement d’un immeuble rue d’Aubagne à Marseille au mois de novembre 2018 a mis en évidence la persistance en France d’habitats délabrés portant atteinte à la dignité humaine. Selon le président de la Fnaim : « 5 % des 670 000 copropriétés dans le pays seraient en situation de grande précarité si on ne prend en compte que les plus atteintes, et jusqu’au triple si l’on considère celles qui peuvent basculer » . Des chiffres inquiétants qui ont poussé le gouvernement à réagir rapidement.

Le nouveau dispositif Denormandie, du nom de l’actuel ministre en charge de la Ville et du Logement a été voté dans le cadre de la loi de finances 2019 et répond à l’objectif suivant : « Inciter à la rénovation des logements situés dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ». Ce dispositif s’inspire du Pinel ancien et remplace le Cosse.

Les deux objectifs fondamentaux du Denormandie sont les suivants :

  • Lutter contre l’habitat indigne : c’est-à-dire les logements qui sont en infraction par rapport au droit du logement (les logements insalubres et impropres à une utilisation humaine, les maisons et immeubles en ruine présentant un risque pour la sécurité, les logements présentant un risque de saturnisme, etc.).
  • Revitaliser les centres-villes des communes de taille moyenne.

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Comment fonctionne le dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie est un dispositif destiné à l’investissement locatif dans le cadre de l’achat d’un logement ancien avec mise en location. Il s’adresse autant aux particuliers rénovant un logement pour le louer qu’aux contribuables achetant à un promoteur ayant fait rénover un logement.
Le Denormandie permet de bénéficier des mêmes réductions d’impôt qu’un Pinel classique.

  • 12 % pour un engagement de location de 6 ans
  • 18 % pour un engagement de location de 9 ans
  • 21 % pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans

Les conditions réglementaires

Pour que le dispositif Denormandie s’applique à l’investissement locatif il est primordial de respecter différentes contraintes réglementaires.

  • Il est obligatoire d’acheter un bien à rénover dans l’une des 222 villes du plan Action cœur de ville ainsi que dans les communes ayant signé une opération de revitalisation du territoire (loi Elan).
  • Le coût des travaux doit se faire à hauteur de 25 % du coût total prix d'achat du bien (frais de notaire plus coût des travaux de l’opération).
  • Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique d’au moins 30 % pour les maisons et 20 % pour les habitats collectifs. Ou alors, les travaux doivent porter sur 2 types parmi les cinq suivants : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude ou isolation des fenêtres.
  • Les particuliers ne peuvent pas rénover eux-mêmes le logement. Les travaux doivent être réalisés par une entreprise ayant la certification : Reconnu garant de l'environnement (RGE). Le site Faire.fr permet de trouver facilement une entreprise RGE.
  • Les logements rénovés doivent mis aux normes Bâtiment Basse Consommation.
  • Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros.
  • Les loyers pratiqués sont plafonnés afin que la nouvelle offre de logement rénové apparaisse abordable.
  • Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser un plafond  qui dépend de la zone dans laquelle se trouve le logement et de la composition du foyer.

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